Terrenos en venta y alquiler
Este informe se realiza con el fin de presentar un registro completo de los terrenos ofrecidos en venta en el mes de septiembre de 2010, con un detallado análisis de las características pertinentes a este sector del mercado inmobiliario, a nivel actual y con la perspectiva de su evolución desde los registros iniciales, del año 2001. Para ello se consideran diversos indicadores, analizados en sí mismos, y cruzados entre sí para profundizar el estudio, continuando la serie de informes de mercado inmobiliario que se realiza trimestralmente.
En el primer capítulo, se toman los precios de los 1.062 terrenos contabilizados; en promedio, el valor del suelo en este trimestre es de U$S 1.311.9 el m2, un 6,2 % menor al precio de junio. Con respecto a septiembre de 2009, hubo un aumento del 9,0 %. Las variaciones trimestrales e interanuales se estudian en base a una serie de registros iniciada en diciembre de 2001.
Variación del valor del suelo por m2 en la Ciudad de Buenos Aires en pesos y en dólares, desde diciembre 2001.
Se examina, luego, la evolución de los precios de un conjunto de terrenos que fueron registrados en venta desde relevamientos anteriores. Son 35 casos que presentan un precio promedio de U$S 1.127,9 el m2, significando una suba del 5,21 % con respecto al trimestre anterior. Seguidamente, se toma la variable de las dimensiones de los terrenos y su implicancia en la determinación de precios, de modo que se observó que los mayores valores por m2 corresponden a los terrenos de menor extensión (entre 69 y 200 m2), que promedian U$S 1.476,9.
La relación entre el valor del suelo y la distribución geográfica se estudia en la cuarta parte del informe. Para ello se toma la evolución de los precios según zonas (Centro, Norte, Oeste y Sur), indagando en la dinámica inmobiliaria de estas transacciones en detalle. Se detectó la mayor variación en la zona Norte, que presentó un aumento del 7,0 %.
Se consideran además los datos relevantes de determinados barrios. Luego se agrega un mapa comparativo con los precios promedio del m2 para cada barrio, con su correspondiente análisis, incluyendo la comparación de los valores con el mes de septiembre del año 2009. Este estudio se complementa con el análisis de la extensión de territorio en venta por barrio, en términos absolutos y proporcionales; del que resultó Flores como el barrio con mayor proporción del total de superficie en venta, 7,4 %.
Precio promedio del m2 en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Septiembre 2010
Otro análisis que se deriva de los valores del suelo es la medición de la diferencia entre los valores máximos y mínimos de las ofertas, al interior de cada barrio. Se encontró así la máxima diferencia en el barrio de La Boca, donde el precio máximo es 17,4 veces mayor al mínimo.
La distribución puntual de los terrenos en venta, desagregados según precios, constituye otro de los componentes de análisis de este informe; y como modo alternativo de observación, se incorpora además un mapa de isolíneas de valor. Es incluido, por otra parte, la dimensión de estudio por comunas, con sus respectivos valores promedio, de los que resultó el máximo el de la Comuna 2 (barrio de Recoleta), con el m2 a U$S 3.898,0, y el mínimo en la Comuna 8 (barrios de Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati), a U$S 461,6 el m2 promedio. Se incluyen los valores del año 2001 con la correspondiente comparación evolutiva.
Un elemento de análisis es el de cuatro ejes barriales, construidos para el Norte, Oeste, Sur y lindante a la Av. Gral. Paz. Cada uno es estudiado en las variables aplicables a la oferta de terrenos. Por otro lado, la incidencia del uso del suelo en los precios de los lotes, es examinada en base al Código de Planeamiento Urbano, el cual determina el tipo de construcción habilitado para cada distrito del territorio de la Ciudad. Son, además, estudiados los precios en cuanto a la capacidad constructiva de cada terreno.
La última variable de trabajo son las dimensiones de terrenos, pero desde una perspectiva que permite entender la influencia de las localizaciones. Esto se logra tomando como referencia determinadas extensiones, observadas de manera individual. Así, se toman todos los terrenos de alrededor de 200 m2; por otro lado los de 450 m2; los de 1.000 m2 y los de 5.000 m2, cada uno analizado en sus precios de manera particular. Finalmente, se eligió la Comuna 1 (barrios de Retiro, San Nicolás, Montserrat, Constitución, San Telmo y Puerto Madero) para ser estudiada como caso particular, con las características de la oferta de terrenos en detalle.
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