Locales en venta y alquiler
En éste trabajo se analizan los datos del mercado inmobiliario del último trimestre, en donde se realiza un detallado análisis de la oferta de locales en alquiler y venta en la Ciudad de Buenos Aires. Para ello se toma una serie de indicadores trimestrales que se inicia, para alquileres, en diciembre de 2001, y venta, en marzo de 2005. Constituye así la trigésima quinta medición, que permite advertir las variaciones territoriales de los valores de este mercado, indagando en diversos aspectos intrínsecos.
En septiembre de 2010 se registraron 1.186 locales en venta, 85 de ellos en galerías; y 1.122 en alquiler. En la primera parte del informe se analizan las ofertas de locales en venta, que no pertenecen a galerías. La superficie promedio de los locales resultó en 197,0 m2. En cuanto a los precios, el promedio resultó de U$S 1.836,2 por m2, valor que resulta un 4,9 % mayor al de junio de este año. A escala anual, es decir, en relación a las mediciones de septiembre de 2009, el aumento fue del 13,4 %. Los precios registrados en este nuevo relevamiento continúan el crecimiento que se da desde trimestres anteriores.
Precio promedio del m2 de locales en venta por barrio. Ciudad de Buenos Aires. Septiembre 2010
Se analiza luego la participación proporcional de cada barrio en la cantidad total de m2 ofrecidos, con un mapa correspondiente. Los barrios con mayor proporción fueron San Nicolás, con el 15,9 %, y Montserrat con el 11,9 %. Otra variable considerada es el tamaño de los locales y su relación con los precios; los locales de menor extensión –entre 10 y 20 m2- presentaron los valores más altos; en promedio, U$S 2.542, 4 el m2.
Asimismo, se analizan los precios promedio, máximos y mínimos, según zonas de localización: Norte, Centro, Oeste y Sur, que en ese orden presentan precios decrecientes. El desagregado del valor por m2, por barrio, se muestra en mapas con promedios por barrio, por un lado, y con las ofertas puntuales, por el otro.
Seguidamente, se estudian los precios promedio a escala de comunas, de las que resultó la Comuna 2 (barrio de Recoleta) con el mayor valor promedio, a U$S 3.060,7 el m2, mientras que el mínimo, U$S 735,9 por m2, corresponde a la Comuna 8 (barrios de Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati).
Variación del precio promedio de locales en alquiler por m2. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001 – S 2010
Se toman luego los valores de una serie de locales en venta de superficies similares, a fin de distinguir las diferencias de precios atribuibles a las diferentes localizaciones en la Ciudad. Con este fin se tomaron locales que rondan los 20 m2 de superficie, y también los de de alrededor de 100 m2.
Una segunda parte de la estructura del informe, se constituye por el estudio de los locales en alquiler. En primer lugar, se considera el precio promedio por m2 en un contexto comparativo con los valores de la serie desde 2001. El valor de la medición actual, $ 57,8 el m2, resulta un 2,9 % menor al del trimestre anterior, y un 7,1 % más alto que en septiembre de 2009.
Seguidamente, se desagregan los promedios, los máximos y los mínimos según las dimensiones de los locales. Al igual que con la venta, los valores disminuyen de manera inversamente proporcional al tamaño: los de menos de 20 m2 alcanzan los $ 75,3 promedio, mientras que los de más de 500 m2, $ 25,0.
Se describe luego la distribución territorial, tomando la proporción de la superficie ofrecida en cada barrio, con respecto a la ofrecida en total. El barrio de Palermo fue el de mayor proporción (11,1%). Se indagó luego en los precios promedio según zonas, encontrando los promedios más altos en la zona Norte ($ 79,6 el m2), y los mínimos en la zona Sur ($ 38,0 el m2). Son considerados, asimismo, los valores de los años anteriores, desde el 2001, por lo cual se estudia la evolución de los precios. Se enuncian, además, los valores destacables de los barrios que integran cada zona.
Al igual que con los locales en venta, se hace un análisis a escala de comunas, de las que en la jerarquía de precios, el mayor valor corresponde a la Comuna 2 (barrio de Recoleta), a $ 88,4 el m2, y el mínimo a la Comuna 8 (barrios Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati), a $ 32,8 el m2. Esta sección del informe incorpora los datos, volcados en mapas, del 2001, abriendo una comparación detallada.
Como último análisis de los locales ofrecidos en alquiler, se toman conjuntos de locales con dimensiones iguales, para entender las diferencias de precios según localizaciones. Se consideran los locales con aproximadamente 20 m2, por un lado, y 100 m2 por el otro.
El Capítulo 3 toma los 70 locales que se ofrecen tanto para la venta como para el alquiler, estudiando la relación entre los precios de una y otra transacción, incluyendo la medición proporcional. Por último, se seleccionaron locales ubicados sobre algunas de las principales arterias comerciales de la Ciudad, para examinar en particular los precios según las características de estas arterias. Los mayores precios promedio se encontraron, para el alquiler, en la avenida Cabildo, a U$S 46,8 el m2; y para la venta, en la calle Defensa, a U$S 4.295,5 el m2; los mínimos, en la avenida Triunvirato para el alquiler ($ 9,2 el m2), y en la avenida Saenz para la venta (U$S 840,9 el m2).
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